Facebook hesabınızla EmlakYatirimRehberi.com’a giriş yapabilirsiniz.

Kişisel bilgileriniz (kullanıcı adı, e-posta adresi ve doğum tarihi) hesabınızın yaratılması için Facebook tarafından kullanılacaktır.

Facebook ile giriş yapın

Güncel kalın

E-posta adresinizi giriniz

E-posta adresiniz üçüncü kişiler ile paylaşılmayacaktır. İstediğiniz zaman ayrılabilirsiniz.

Gayrimenkul sektöründeki objektif rehberiniz. Üye ol

Faydalı Bilgiler

‘Konut piyasası üzerine 4 soru 4 cevap’

Güncellenme: 2014-08-27 Doç. Dr. Ali Hepşen Kategori: Faydalı Bilgiler

default

1. Türkiye’de konut kredilerinde büyüme düşük hızla da olsa sürer mi?

Konut kredilerinde yavaşlama eğilimi olduğu çok net aslında. Bugün toplamda 110 Milyar TL’yi aşan bir Konut Kredi bakiyesinden bahsediyoruz ve ilgili kredilerin finansmanında ağırlıklı olarak mevduat ve bankaların yurt dışı borçlanmaları etkili. Burada birkaç sıkıntı var; mevduatla elde edilen kaynağın ortalama vadesi 1-3 ay, kredi tarafında ise ortalama vade 5-10 yıl. İlk problemin bilançolardaki vade uyumsuzluğunun neden olduğu vade riski olduğunu ifade etmek gerekir. Yurtdışı borçlanmaların da yarattığı kur riski (yabancı para birimi ile borçlanıp TL konut kredisi kullandırmak) ve faiz oranı riskini (değişken faizli borçlanıp sabit faiz üzerinden konut kredisi kullandırmak) de unutmamak gerekir. Bu yapının sürdürülebilirliği her zaman için sıkıntı oluşturmaya devam ediyor.

Aslında, bundan 7 yıl önce 5582 sayılı Konut Finansmanı Kanunu çıkartılırken, bankalara verecekleri konut kredilerini teminat olarak kullanıp borçlanma senedi ihraç ederek (menkul kıymetleştirme) finansal piyasalardan konut kredilerinin vadeleri/faiz oranı/para cinsi ile uyumlu kaynak bulma imkânı tanınmıştı. Ancak 7 yıllık süreçte biz kredi bakiyesini 110 Milyar TL’nin üzerine taşırken, menkul kıymet ihracı gerçekleştiremedik. Bence konut kredi piyasalarının sağlıklı büyüyebilmesi için en hassas nokta bu. Mutlaka menkul kıymetleştirme çalışmalarına ihtiyaç var. Aksi takdirde, bankalar kredi büyümesi konusunda çekingen kalmaya devam edeceklerdir.

2. Konut kredisi faiz oranının artması konut fiyatlarına nasıl bir etki yaratır?

Konut fiyatları ile kredi faiz oranları ve benzer şekilde kredi hacmi arasında ilişki son derece önemli. Örneğin son iki yıldaki gelişmeleri değerlendirdiğimizde, REIDIN tarafından açıklanan konut fiyat endeksi ve kredi faiz oranları arasındaki ilişkinin gücü -0,77 iken; konut fiyat endeksi ve konut kredi hacmi arasındaki ilişkinin gücü +0,86 düzeyinde. Dolayısıyla, Türkiye’de konut fiyatlarının gelişiminde kredi faiz oranlarının aşağı yönlü hareketi olumlu etki yaratıyor; benzer şekilde de faiz oranlarının aşağı yönlü hareketi kredi hacminin de artmasına neden oluyor. Hatırlanacağı üzere, 2013 yılının ilk yarısında aylık bazda konut kredi faiz oranları tarihin en düşük düzeylerine inmişti (ortalama aylık %0,6). Bugün ise oran aylık %1 civarında. Bu nispeten fiyatlardaki artış eğilimin de azalmasına neden oluyor.

3. Son 10 yıllık süreçte konut yatırımlarını diğer finansal yatırım araçlarının getirileri ile karşılaştırdığımızda, nasıl bir getiri durumu ile karşılaşmış durumdayız?

Son 10 yıllık süreç incelendiğinde,  BIST-100 Endeksinde risk getiri beklentisi yüksekliğine bağlı olarak yıllar itibari ile getirideki değişkenliğinin de yüksek olduğunu söylemek mümkün. Benzer durum Amerikan Doları ve Euro’da da karşımıza çıkmakta. Son dönemlerin popüler yatırım aracı Altın’da ise 2012 ve 2013 yılında kayıplar söz konusu olmuştur. Yatırımcılarına daha düzenli getiri sağlayan mevduat faiz  oranlarının, 2000’li yıllarda Türkiye’deki ekonomik gelişmeler paralelinde faizlerin düşmesine bağlı olarak, yatırımcılarına her yıl bir önceki yıla oranla daha düşük getiri sağladığı kaydedilmiştir. Türk yatırımcılarının geleneksel yatırım aracı olarak ifade edebileceğimiz konut yatırımları özellikle uzun vadede diğer finansal yatırım araçlarına kıyasla her zaman iyi bir alternatif olmuştur. Konut getirilerinin son iki yılına baktığımızda enflasyon oranının iki katı oranında bir getiri sağladığı da görülmektedir.

4. Kentsel dönüşüm yasası çerçevesinde konutu veya işyeri riskli olarak tespit edilen hak sahiplerine sağlanan finansman destekleri hakkında ne düşünüyorsunuz? Bu çerçevede yapılması gereken yeni uygulamalar söz konusu olabilir mi?

6306 sayılı Afet Yasası kapsamında konutu veya işyeri riskli olarak tespit edilen hak sahiplerine bankalardan kullanılacak olan 100bin TL’ye kadar olan kredilere faiz desteği sağlanması uygun bulunmuş, Devlet teşviki nedeniyle konut kredilerinde yıllık %4 (işyeri kredilerinde yıllık %3) daha düşük faiz öngörülmüştür. Ancak, İlgili kredi yapılarının Kanunun çıktığı bugünden günümüze uzanan süreçte ne kadar etkin kullanıldığı, ne kadarlık bir kredilendirme sürecinin yaşandığı, kaç kişinin bankalarca kredilendirildiği gibi sorularına maalesef cevap bulamıyoruz. Belki ilgili Kanun kapsamında maliklerin kredilendirilmeleri yerine inşaat firmalarının bankalar tarafından Gayrimenkul Proje Geliştirme Kredileri çerçevesinde kredilendirilmelerini ve faiz desteğinin firmalara doğrudan sağlanmasını da tartışmak gerekebilir diye düşünüyorum.

Yazar hakkında

Doç. Dr. Ali Hepşen (Yazar)

1978 yılında İzmir’de doğmuş, ilköğrenimini Tire Kurtuluş İlkokulunda, orta ve lise öğrenimini ise 1996 yılında İzmir Bornova Anadolu Lisesinde tamamlamıştır. 1997 yılında İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi İngilizce İşletme Bölümüne girmiş, 2002 yılında mezun olmuştur. Mezuniyetini takiben İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsünde Finans Yüksek Lisans Programına başlamış ve 2004 yılında mezun olarak finans uzmanı unvanını almıştır. 2010 yılında aynı enstitüde doktora çalışmasını tamamlamış olup, doktor unvanını almıştır. 2012 yılında ise doçentlik unvanına hak kazanmıştır. 2002 yılında İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalında göreve başlamış olan Ali Hepşen halen aynı kürsüde meslek hayatına devam etmektedir.