GYODER’in düzenlediği 14.Gayrimenkul Zirvesi’nin öğleden sonraki oturumlarında gayrimenkul sektörü tüm detayları ile masaya yatırıldı.

İş GYO Genel Müdürü Turgay Tanes’in yönettiği “Sektörde Balon Var mı?” isimli oturumda ise tüketicinin alım gücü ve arz talep dengesi, sektör verileri neyi gösteriyor ve fiyat balonunun ne olduğu tartışıldı. Eva Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı tarafından hazırlanan “Gayrimenkul Sektörünü Verilerle Konuşalım” adlı sunumda sektörü bekleyen rasyonel olmayan arsa fiyatı gibi sorunlara dikkat çekildi. Eva Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Balon ortamlarında konut fiyatları fiyatların artacağı beklentisi ile sürekli yukarı doğru ivmelenir ancak maliyetler aynı orada artmaz veya sabit kalır. Ülkemizde ise fiyatlar yukarı çıkarken maliyetler hem inşaat hem de arsa açısından hızla yukarı çıkmaktadır” dedi.

Wisconsin-Madison Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Abdullah Yavaş ise emlak balonunun tarifsizliğine dikkat çekti. Türkiye’de konut sektöründe balon var mı sorusundan yolan çıkan Yavaş, Türkiye’de olası bir balon patlarsa ne olur sorusunun yanıtlarını aktardı. Yavaş ayrıca emlak balonunun içindeki zehirli gaz: krediler başlığı adı altında konut kredisi konusuna açıklık getirdi. Yavaş, “Konut Sektöründe Balon Var mı? Sorusu bize has bir sorun değil, her yerde konuşuluyor. Burada ana faktör konut kredileridir. Krediler risk anlamında en önemli faktördür. Balonu ürkütücü yapan arkasında ne kadar kredi kullanıldığıdır. Türkiye kredi anlamında ABD ve Avrupa’ya göre daha sağlam bir konumda bulunuyor” dedi.

“Mortgage sektörü büyüyor”
Aynı oturumda Türkiye’nin dünyada demografik yapısıyla ön plana çıktığını vurgulayan Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, konuşmasında, “GYODER’in yaptığı analizlere göre her sene 600 binden fazla konut üretimi gerekiyor. 2004 sonu itibarıyla Türkiye’de mortgage sektöründen bahsetmek mümkün değilken, şu anda katılım bankaları ile beraber 110 Milyar TL’yi aşmış durumda. Geçen 10 yıl boyunca çift haneli büyümeye imza attı, yılda ortalama olarak yüzde 25 artış gösterdi” diye konuştu.
Atay, konuşmasının devamında, “Suni bir talep patlaması söz konusu değil; ancak nüfusa paralel doğal bir arz artışından bahsedebiliriz. Fiyatlarda bir yükseliş var; reel bazda bakıldığında ise alarm verecek bir gelişme mevcut değil. Sektörde balon diye tanımlanan sorunun en büyük kaynağı, söz konusu arz-talep arasındaki fark. Garanti Mortgage olarak, Türkiye’de bir balon sorunu olduğunu düşünmüyoruz. Belirli segment ve bölgelerde arz-talep dengesizliği kaynaklı arz fazlası mevcut. Ancak burada oluşan fazla stoğun fiyatlarda olabilecek düzeltme veya bölgenin çekiciliğinin artırılmasıyla eriyebileceği kanaatindeyiz” dedi.

“Konut ihtiyacı artarak devam edecek”
Tüketicinin alım gücü ve arz talep dengesini anlatan EYG Gayrimenkul Yatırım, Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik ise “Türkiye’de konut talebinin yüzde 80’i orta ve alt gelir grubunun talebinden oluşuyor. Ancak üretilen konutların yüzde 80’lik kısmı orta ve üst gelir grubuna yönelik projelerden oluşuyor. Türkiye’de alınan ruhsat sayıları 800 binlerde, ancak gelen talep 600 binlerde. Bunlara bakınca arz ile talep arasında 150-200 bin adet konut üretiliyor gibi gözüküyor, bu da balon hissi uyandırıyor. Oysa kentsel dönüşüm, yeniden yapılan binalar özetle yıkım ruhsatlarını bilmeden balondan bahsetmek de zor. Yani yıkılan 1 dairenin yerine 2 daire yapılıyorsa biri yıkılan evin sahibine verildiği için pazara satış için bir daire geliyor. Bir başka açıdan da her yıkılan daireyi ya konut ihtiyacına eklemek ya da satışa sunulan daireden düşmek lazım. Önümüzdeki 5-10 hatta 20 yılda da her yıl 600-700 bin konut ihtiyacı artarak devam edecek gibi gözüküyor. Konut geliştiricilerinin de üretim iştahı yerinde, üretim 800 bin adet gibi gidiyor” dedi.